Mois : décembre 2015

Les lois Alur et Macron ont apporté leurs lots de changements pour les propriétaires bailleurs. Si l’encadrement des loyers, pour l’instant restreint à Paris, a fait couler beaucoup d’encre, la réduction du délai de préavis de trois à un mois pour le locataire, quelle que soit la date de signature du bail, est, elle, passée assez inaperçue. Cette mesure, toutefois, ne s’applique que dans les zones tendues. En résumé, ces derniers mois ont encore été synonymes de nouvelles contraintes pour le propriétaire. De quoi diminuer davantage l’attractivité d’un placement déjà écorné par une rentabilité en berne et une fiscalité en hausse.

D’un autre côté, deux arguments continueront à jouer en faveur de l’investissement immobilier en 2016 : des taux très bas et des prix négociables. Après avoir effectué un certain nombre de simulations, Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant et auteur du Blog Patrimoine, explique que, sur le long terme, « si les taux remontaient au niveau fort probable de 4,5 %, il faudrait que les prix baissent de 30 % pour que le coût de l’investissement reste au même niveau qu’aujourd’hui ». Donc, à moins de croire à un effondrement total du marché, mieux vaut profiter des taux à 2,5 %, quitte à acheter un bien encore légèrement surévalué. D’autant que, selon le conseiller, « la fébrilité des vendeurs permet actuellement de négocier d’importantes baisses de prix ». Quant à savoir où investir, prenez votre décision selon ce que vous recherchez. Vous visez le rendement ? Privilégiez les villes de taille moyenne, en vérifiant au préalable le dynamisme du marché locatif. Vous préférez la sécurité ? Optez plutôt pour les grandes villes. Quitte à faire de la location meublée pour adoucir la fiscalité.

+ Des taux très attractifs, des prix négociables.

– Un risque de moins-value.

Le locatif dans le neuf

Les réservations de logements neufs ont connu une forte progression en 2015. Les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers font état de 28,7 % de hausse sur les neuf premiers mois de l’année 2015 par rapport à la même période un an plus tôt. Et ce sont clairement les investisseurs qui portent cette tendance puisque l’augmentation des ventes auprès de ce public atteint 62,8 %. Un regain d’activité qui s’explique par l’entrée en vigueur de la loi Pinel, mais pas seulement. Selon le courtier en crédit Vousfinancer.com, « la hausse sensible de l’imposition pour les ménages de classe moyenne a certainement contribué à déclencher la reprise ». Comme toujours, il ne faudra pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal du dispositif Pinel et les simulations très attractives mises en avant par les promoteurs. En effet, d’après le Laboratoire de l’Immobilier, qui évalue les programmes immobiliers neufs, dans certaines villes, les plafonds de loyer Pinel sont largement supérieurs aux loyers de marché : l’écart est de 10 % à Toulouse, de 15 % à Lille, de 21 % à Montpellier de 23 % à Marseille… Si vous souhaitez néanmoins investir dans le neuf, ne visez pas le rendement, mais privilégiez les biens de très grande qualité, donc bien situés, qui conserveront une valeur patrimoniale.

+ Un avantage fiscal attractif.

– Des prix très élevés, des rendements faibles.

Les parkings

Depuis le 1er juillet 2015, la loi Hamon a imposé que le stationnement soit facturé au quart d’heure et non plus à l’heure. L’objectif était de faire baisser les prix. Malheureusement pour les utilisateurs, c’est l’inverse qui s’est produit, car de nombreux parkings ont compensé ce nouveau mode de tarification par une forte augmentation de leurs prix horaires. Ainsi, entre mars-avril et juillet 2015, selon l’association CLCV, le coût moyen de l’heure a augmenté de 8,1 %. Pour deux heures, la hausse est de 6,4 % et pour vingt-quatre heures, elle atteint 11,1 %, à 17,10 euros en moyenne.

A lire : Investir dans un parking, c’est 6 à 12% de rendement attendu !

A ce tarif-là, la location d’un box à l’année est vite rentabilisée. Malgré le développement des transports en commun et de l’auto-partage, la demande a encore de beaux jours devant elle. A condition toutefois de rester sélectif dans le choix de la place. Privilégiez les centres-villes et, plus généralement, les secteurs peu pourvus en stationnement. Pour autant, ne surpayez pas l’emplacement. Une fois loué, vous devez pouvoir obtenir un rendement brut de 6 % au minimum. Et celui-ci peut grimper largement au-dessus de 10 % dans les villes de taille moyenne. Pour limiter le risque d’une éventuelle baisse de la demande, le mieux est d’opter pour un box fermé, qui a l’avantage d’offrir à la fois un stationnement et un espace de stockage.

+ Rendement élevé, budget limité, peu d’entretien, règlementation souple.

– Possible érosion des loyers.

L’immobilier à l’étranger

« Les expatriations et les investissements des Français à l’international continuent de se renforcer en 2015 », constatait le spécialiste de l’immobilier haut de gamme, Barnes, au printemps 2015. Et ce ne sont sans doute pas les récents événements dramatiques qui vont inverser cette tendance. Si les zones privilégiées restent l’Europe ou les Etats-Unis, l’île Maurice, qui jouit d’un contexte politique stable, attire de plus en plus.

D’autant que l’investissement, ouvert aux Français depuis 2002, y est désormais plus abordable. « Si l’on trouve toujours des programmes très haut de gamme à plus de 2 millions d’euros, il est désormais possible d’acheter des biens à 300 000 euros », assure Outi de Falbaire, directrice associée de Barnes Mauritius. Même à ce prix, il convient de réfléchir à deux fois avant d’investir. En effet, il n’est question ici ni d’un hypothétique objectif de rendement ni d’une potentielle plus-value. Il s’agit plutôt de s’offrir un pied-à-terre dont une partie des charges pourra être financée grâce à la mise en location du bien quelques semaines par an. A cela s’ajoute la possibilité de bénéficier d’un statut fiscal attractif. Comme l’explique Stéphane Dadoune, hotel manager de Heritage The Villas, l’acquisition d’une villa à Maurice permet d’obtenir le statut de résident fiscal mauricien, donc de bénéficier des accords de non double-imposition. Il n’y a pas de droits de succession, pas d’impôts sur la plus-value immobilière, et les dividendes sont exonérés d’impôts. Quant à l’impôt sur le revenu, il est forfaitisé à 15 %.

+ Cadre de vie, fiscalité attractive.

– Perspectives de rendements et de plus-value limitées, montants d’investissements élevés.

L’immobilier géré

Sous ce terme générique sont regroupés les investissements dans les résidences de tourisme, étudiantes, seniors et dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Les conseillers en gestion de patrimoine présentent souvent ces biens comme des produits de défiscalisation. En effet, ils ouvrent droit au régime Censi-Bouvard qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien, répartis sur neuf ans. Pour autant, une baisse de moins de 2 000 euros d’impôt par an sur un achat à 150 000 euros ne doit pas être un élément déterminant dans votre décision d’investir. La plupart du temps, vous aurez intérêt à opter plutôt pour le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet d’amortir le prix du bien et d’être faiblement imposé sur les recettes locatives. Mais, bien plus que la fiscalité, l’attrait principal de cette catégorie de placement réside dans le rendement, qui oscille généralement entre 4 et 5 %.

Comment choisir le type de résidence susceptible de vous convenir le mieux ? En fonction de votre budget, pour commencer, les résidences étudiantes étant souvent les plus accessibles. Attention toutefois, elles peuvent souffrir de la concurrence de l’immobilier « classique ». L’achat d’une chambre en Ehpad, vendue beaucoup plus cher au mètre carré, doit être précédé d’un examen approfondi de la qualité du gestionnaire : en cas de faillite de ce dernier, il est quasiment impossible de relouer l’immeuble en l’état.

Quant aux résidences de tourisme, elles offrent la possibilité de bénéficier d’un pied-à-terre. Mais le rendement est généralement plus faible que sur d’autres segments. Enfin, nous conseillons d’être très prudent avec les résidences seniors : si les rendements promis sont alléchants, nous ne disposons d’aucune donnée fiable sur l’état de la demande réelle. Est-elle vraiment suffisante ?

+ Rendement attractif, absence de contrainte de gestion, avantage fiscal.

– Dépendance vis-à-vis du gestionnaire, locaux dédiés à un usage précis.

L’immobilier occupé

Pour limiter le risque de perte de valeur, fort probable dans les années à venir, rien de tel qu’investir dans un bien décoté. C’est justement ce que permet l’investissement dans un bien déjà loué. Cette décote variera en fonction de critères tels que le type de bail, la date de son terme, l’âge du locataire, le montant du loyer… Plus les contraintes sont importantes, plus la décote augmente.

« Pour moi cette décote n’est pas logique, souligne François Faure, cofondateur de La Bonne Pierre, un site spécialisé dans la vente d’immobilier loué. Car il est, au contraire, plus attractif d’acheter un bien occupé. » En effet, sauf si le loyer est complètement décoté par rapport au marché ou si le locataire en place est protégé – du fait de son âge et/ou de faibles revenus -, ce type d’investissement est à la fois plus sûr et plus rentable que l’achat d’un bien libre. Non seulement, il n’y aura pas de carence locative, ni de travaux à faire entre deux locataires, ni de frais de mise en location… mais vous disposerez aussi d’un historique des paiements du locataire. Ce qui est rassurant à la fois pour l’investisseur et pour les banques en cas d’emprunt.

Donc, plutôt que de vous intéresser au seul prix du bien et au montant de la décote, étudiez le loyer. S’il est faible, négociez un rabais. Et renseignez-vous d’emblée sur les possibilités de le réévaluer. S’il est en ligne avec le marché, saisissez cette opportunité.

+ Une décote éventuelle, un locataire connu.

– Un loyer parfois en dessous du marché.

L’achat en nue-propriété

Le démembrement de propriété, qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien, n’est pas nouveau. Couramment utilisé comme technique de transmission patrimoniale, ce dispositif peut également être envisagé dès l’investissement. Dans ce cas, le particulier achète la nue-propriété et c’est un bailleur institutionnel qui conserve l’usufruit et loue le bien pendant une certaine durée.

Aujourd’hui, ce montage répond à des besoins toujours plus prégnants. Pour les collectivités locales, d’abord, c’est la possibilité de produire du logement social financé en partie par les investisseurs privés. Pour ces derniers, ensuite, c’est l’occasion de se porter sur de l’immobilier sans subir les contraintes toujours plus nombreuses en matière de location : prix d’achat élevé, vacance et loyers impayés, fiscalité lourde… En effet, l’acquéreur pourra profiter d’un tarif décoté d’emblée puisque l’achat de la nue-propriété revient le plus souvent à ne payer que 50 à 60 % du prix du bien. Et au terme de l’usufruit, généralement entre quinze et vingt ans, il récupérera la pleine propriété. Par ailleurs, il n’aura pas à assumer les impératifs et les risques locatifs, ceux-ci étant délégués à l’usufruitier. En contrepartie, bien sûr, l’investisseur ne percevra pas de recettes locatives pendant toute la durée du démembrement… Ce qui peut finalement se transformer en atout sur le plan fiscal : pas d’impôt sur le revenu ni sur la fortune et pas de taxe foncière.

De là à investir les yeux fermés ? Attention, les points à étudier sont les mêmes que pour un investissement locatif classique.

A savoir l’emplacement et la demande locale. A noter que dans ce cas précis, il est important de vérifier que le secteur n’est pas saturé en logements sociaux. Et ne pas oublier non plus qu’au terme de l’usufruit, il vous faudra soit trouver un locataire du parc privé, soit revendre le bien, soit y habiter… D’où la nécessité d’être sélectif en ce qui concerne la localisation.

+ Décote à l’achat, absence de contraintes de gestion, absence de fiscalité.

– Durée d’engagement très longue, impossibilité de récupérer le bien pour l’occuper.

Les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) longtemps considérées comme l’une des meilleures options pour investir dans la pierre, font aujourd’hui l’objet de plusieurs inconnues. Sur la valorisation des parts, pour commencer. Comme le souligne Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, plate-forme dédiée aux produits d’investissement immobilier, « le marché de bureaux étant principalement soutenu par les institutionnels, il est très sensible à l’évolution des taux d’intérêt ». Rappelons que ces grands investisseurs privés ont jusque-là surtout profité des rendements attractifs liés à la baisse des taux.

Inévitablement, la remontée des taux entraînera un recul de la valeur des parts. L’incertitude porte également sur les revenus. Quelle sera la demande pour les locaux commerciaux et les bureaux dans les prochaines années ? Difficile de le dire. Les SCPI ne semblent pas encore avoir pris la mesure de l’essor du travail nomade, par exemple.

Paul Bourdois, cofondateur du site Francescpi.com, tempère en expliquant que « si certaines entreprises libèrent une partie de l’espace qu’elles louaient jusqu’alors, cela permettra d’accroître le nombre de locataires, ce qui diminue le risque. » Reste à trouver ces nouveaux preneurs de bail… Pas question toutefois de vous détourner totalement de ce placement qui présente toujours de nombreux atouts.

Mais il faudra privilégier les SCPI décotées, c’est-à-dire dont la valeur des parts est légèrement inférieure à la valeur des immeubles. Et vous renseigner sur la situation locative : vacance en hausse ? Franchises de loyer pour les nouveaux locataires ? Réserves limitées ? Autant de signaux qui pourraient augurer d’une baisse des revenus à venir…

+ Rendements attractifs, aucune contrainte de gestion.

– Incertitude sur l’avenir de la valeur des parts et des revenus, frais d’entrée élevés.

L’actrice américaine a annoncé sur Instagram ses fiançailles avec l’homme d’affaires mexicain José Anto­­nio Baston.

« Ce qui a primé, c’est la parole engagée, (…) c’est la cohérence du président de la République entre le discours à Versailles (devant le Congrès) et l’adoption ce (mercredi) matin en Conseil des ministres« , a expliqué le Premier ministre Manuel Valls, au cours d’une conférence de presse à l’issue du conseil des ministres.

Le chef du gouvernement a toutefois marqué son soutien à Mme Taubira. « Chacun a droit à ses doutes, à ses interrogations, à ses questionnements et à ses analyses« , a-t-il martelé, annonçant qu’il défendrait la réforme de la Constitution avec elle. Mme Taubira elle-même a ironisé sur les journalistes qui, depuis trois ans, s’interrogent sur son départ du gouvernement.

« Les débats auront lieu à partir du 3 février » au Parlement, a précisé M. Valls, en affirmant avoir « confiance dans la responsabilité de la majorité comme de l’opposition« . Sur TF1 mercredi soir, M. Valls s’est dit « convaincu » d’avoir « une large majorité » au Parlement.

– Remous à gauche –

Sans surprise, l’annonce du gouvernement a créé des remous à gauche. La maire PS de Paris Anne Hidalgo et le député PS François Lamy ont vivement désapprouvé cette mesure, tout comme Europe Ecologie-Les Verts et le Parti de gauche. Le chef de file des députés communistes André Chassaigne a annoncé qu’il voterait contre l’ensemble du projet de réforme.

A contrario, la présidente du Front national a pavoisé, saluant dans un tweet le « premier effet des 6,8 millions de voix pour le Front national aux élections régionales« . Florian Philippot, vice-président du parti, a estimé que, « dans ces conditions« , le FN pourrait « voter cette révision« .

Le PS, prudent, a noté que le gouvernement avait « sui(vi) l’avis du Conseil d’État« .

Devant la presse, le Premier ministre s’est efforcé mercredi de désarmer les préventions des détracteurs de la mesure: « Comme l’ensemble du gouvernement, je suis très attaché au droit du sol (…) La déchéance de nationalité pour les seuls criminels terroristes s’appliquera indifféremment à tous les binationaux qu’ils soient français par le sol ou par le sang« .

Ces rebondissements ont laissé au second plan l’autre volet de la réforme, l’inscription dans la Constitution de l’état d’urgence. Là encore M. Valls s’est attaché à dissiper les inquiétudes, en affirmant qu’elle la meilleure manière de se prémunir de « tout risque de dérive« .

À l’instar de nombreux juristes, l’avocat Jean-Pierre Mignard, proche du chef de l’État, comme le Défenseur des droits Jacques Toubon, s’étaient inquiétés en début de semaine de cette constitutionnalisation.

M. Valls a par ailleurs annoncé que le gouvernement, se conformant à l’avis du Conseil d’État, n’avait pas retenu le dispositif de sortie progressive de l’état d’urgence initialement prévu. Il aurait permis de prolonger au-delà de l’état d’urgence des mesures prises dans ce cadre.

Enfin, le gouvernement a dévoilé devant le Conseil des ministres son « projet de loi renforçant la lutte contre le crime organisé et son financement, l’efficacité et les garanties de la procédure pénale« . Y figure notamment l’autorisation des perquisitions de nuit dans certaines circonstances.

Aucun accord n’a ainsi pu être trouvé sur le cadre général des discussions de paix, sur l’ouverture de corridors humanitaires ou sur la poursuite des échanges de prisonniers.

Sur le terrain, les forces loyalistes aidées de membres de tribus font le siège d’une base militaire contrôlée par les rebelles à Nihm, à 40 km au nord-est de Sanaa, selon des sources militaires et tribales, qui ont précisé que de hautes montagnes séparaient toutefois cette base de la capitale Sanaa.

– L’ONU ‘inquiète’ –

Sur un autre front plus au nord dans la province de Jawf, dont elles avaient repris vendredi le chef-lieu Hazm, les troupes loyalistes ont reconquis deux districts, Al-Ghayl et Al-Maton, après de nouveaux combats, d’après un chef local de la « Résistance populaire« , qui rassemble des combattants progouvernementaux.

Les loyalistes, soutenus militairement par une coalition menée par l’Arabie saoudite, font maintenant mouvement vers l’ouest, vers les provinces d’Amran et de Saada, le fief des rebelles chiites Houthis.

Après la reprise vendredi par les loyalistes de deux villes du nord du Yémen, dont Hazm, et le tir par des rebelles de deux missiles vers l’Arabie saoudite, dont un est tombé dans le territoire saoudien, l’émissaire spécial de l’ONU pour le Yémen, Ismaïl Ould Cheikh Ahmedemen, s’est dit « très inquiet« .

Face aux nombreuses violations du cessez-le-feu, il a appelé « toutes les parties à respecter l’accord » et permettre un accès à tout le territoire pour les humanitaires.

Vendredi également, le président américain Barack Obama a jugé « urgent » que le cessez-le-feu soit respecté afin de permettre une « désescalade significative » du conflit.

Malgré les violations répétées de la trêve, les négociations semblaient avoir débouché sur des progrès, notamment avec l’annonce jeudi par l’ONU d’un accord sur la reprise « immédiate et complète » de l’aide humanitaire à Taëz (sud-ouest), troisième villle du Yémen assiégée par les Houthis.

Partis en juillet 2014 de Saada, leur fief dans le nord, les Houthis ont conquis de vastes territoires dont la capitale Sanaa. L’Arabie saoudite intervient depuis la fin mars pour stopper la progression des rebelles chiites qu’elle accuse d’être liés à l’Iran, son grand rival dans la région.

Depuis mars, quelque 6.000 personnes ont péri dans ce conflit, dont de nombreux civils, et plus de 27.000 ont été blessées, selon l’ONU.

Jusqu’ici, les entreprises désirant importer et les particuliers souhaitant épargner ou voyager à l’étranger étaient limités dans l’accès aux devises.

C’était une promesse de campagne de M. Macri, qui a succédé à Cristina Kirchner, au pouvoir depuis 2007. Il a promis de « normaliser » et libéraliser l’économie, après douze années de forte intervention de l’Etat et de mesures protectionnistes.

Mercredi, le ministre du Budget et des Finances, Alfonso Prat-Gay, avait averti que cette décision, permettant le rétablissement d’un taux de change libre entre le dollar et le peso, entraînerait une dévaluation de la devise argentine, dans un pays où la hausse des prix oscille entre 20 et 35% depuis 8 ans.

– Une dévaluation « nécessaire » –

Mais cette dévaluation était « nécessaire« , souligne l’économiste Nicolas Dujovne, et « la Banque centrale ne va pas intervenir, pour montrer que le peso arrive à un équilibre et qu’une dévaluation supplémentaire ne sera pas nécessaire« .

Selon lui, « la clé du succès de la dévaluation, c’est que le peso atteigne 14 à 15 pesos pour un dollar, que le gouvernement ne fasse pas marche arrière et que l’impact sur les prix ne soit pas trop élevé« . L’inflation « devrait baisser à partir d’avril-mai« , prévoit-il.

Les Argentins semblaient partagés jeudi : pour Rosa Menendez, 50 ans, qui tient un salon de beauté, la « dévaluation profonde était annoncée et nécessaire. C’est l’héritage des mauvaises politiques des Kirchner« .

Guillermo Suarez, propriétaire d’un magasin de chaussures, était inquiet. « Ces mesures vont faire baisser la consommation et en finir avec l’industrie nationale« .

Depuis jeudi, « n’importe qui peut acheter des dollars« , a souligné le ministre du Budget.

Si aucun engouement particulier n’était notable devant les banques, les Argentins souhaitant recevoir des billets verts en échange de leurs pesos étaient déçus, les banques proposant seulement de les déposer sur un compte.

« C’est normal, avertit l’économiste Cesar Deymonnaz, les banques n’ont pas encore reçu les directives de la Banque centrale« .

Dans le centre de Buenos Aires, les vendeurs de dollars au marché noir, moins nombreux que d’habitude, continuaient de proposer un peu plus de 14 pesos pour un dollar.

Jusqu’ici, le gain sur le marché parallèle, né avec ce contrôle des changes, était d’environ 50%. La différence est désormais infime.

Dans un pays régulièrement bousculé par l’inflation, le dollar joue un rôle de monnaie refuge pour les Argentins. Le peso perdant parfois rapidement de sa valeur, les habitants préfèrent épargner en dollars.

Dans cette économie en pleine stagnation, avec un déficit budgétaire d’environ 7%, le dernier épisode de dévaluation à deux chiffres remonte à janvier 2014. Le gouvernement avait dévalué la monnaie de près de 20% en deux jours en laissant flotter le peso.

« Ce n’est pas la fin du contrôle des changes mais une brutale dévaluation qui va tripler les gains des exportateurs pendant que les salaires des travailleurs dévissent« , a dénoncé le député d’opposition Edgardo Depetri, du Front pour la victoire (FPV), la coalition de gauche au pouvoir durant les années Kirchner.